Votre guide de questions-réponses pour réussir dans l’immobilier commercial

Location commerciale

Quelles sont les étapes à suivre pour louer un espace commercial avec vous ?

Il y a 3 étapes essentielles pour trouver un local commercial. D’abord, il est essentiel de commencer par bien cerner vos besoins, notamment en ce qui concerne votre plan d’affaires, la durée du bail, les éventuels investissements que vous prévoyez, la superficie souhaitée et la localisation souhaitée. En prenant contact avec nos conseillers spécialisés en location commerciale, ils seront en mesure de vous orienter en posant des questions précises. Vos réponses seront cruciales pour qu’ils puissent vous recommander l’espace commercial le mieux adapté à vos besoins. Ensuite, une évaluation des coûts liés à la location de l’espace, en tenant compte de votre budget, sera réalisée. Si cela correspond à vos exigences, une visite du local sera organisée. Si le local vous convient, les négociations sur les conditions du bail seront entamées. Une fois qu’un accord est conclu, un contrat de bail vous sera proposé pour examen et signature. Enfin, si des travaux sont nécessaires, ils pourront être entrepris, et vous serez prêt à lancer vos activités commerciales. On vous recommande de maitriser ces 5 termes avant d’entamer vos démarches.
 

Comment puis-je consulter les espaces commerciaux disponibles ?

Vous pouvez consulter la disponibilité des espaces à louer en visitant la section des locaux vacants sur le site web de LOGISCO. De plus, vous avez la possibilité de filtrer les résultats en fonction de la superficie de l’immeuble que vous recherchez. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés et être bien orienté dans votre recherche d’espaces commerciaux disponibles, on vous encourage à entrer en contact direct avec nos conseillers en location commerciale. Ils seront en mesure de vous guider vers les emplacements correspondant le mieux à vos besoins.
 

Comment puis-je planifier une visite pour un espace commercial qui m’intéresse ?

Pour planifier une visite de l’espace commercial qui vous intéresse, veuillez prendre contact avec nos conseillers en location commerciale. Vous pouvez les joindre par téléphone au numéro commercial indiqué, par courriel à l’adresse fournie, ou directement sur le site web de LOGISCO. Nos conseillers travaillent en étroite collaboration avec vous pour bien comprendre vos besoins et s’assurer que l’espace commercial que vous envisagez correspond à vos exigences. Ensuite, une visite de l’espace convoité, ainsi que d’autres options si vous le souhaitez, pourra être envisagée en votre compagnie.
 

Quelles sont les différences entre un bail commercial et un bail résidentiel ?

Il existe plusieurs caractéristiques qui distinguent ces deux types de baux. Cependant, voici les deux distinctions principales :

La méthode de tarification : Dans un contrat de location commercial, le loyer est généralement calculé en fonction de la superficie de l’espace loué. On parle de "taux" plutôt que de prix fixe. Le coût total du loyer commercial comprend en fait deux taux distincts : le taux de loyer de base et le taux de loyer additionnel. Le taux de loyer de base est déterminé en fonction des conditions du marché, et il peut y avoir une certaine marge de négociation en fonction de la durée du bail, de la superficie, etc. En revanche, le taux de loyer additionnel est basé sur les prévisions des dépenses liées à l’exploitation et à l’entretien de l’immeuble, et il n’est généralement pas négociable.

La mesure de la superficie : Dans le cadre d’un bail commercial, la superficie de l’espace loué est évaluée en utilisant deux mesures distinctes : la superficie utilisable et la superficie locative. La superficie utilisable correspond à l’espace réellement occupé par le locataire, tandis que la superficie locative englobe également une partie des espaces communs de l’immeuble. Les taux de loyer de base et de loyer additionnel sont calculés en fonction de la superficie locative, ce qui peut avoir une incidence sur le coût total du bail commercial.
 

Quelle est la durée typique d’un contrat de location commerciale ?

En règle générale, la durée standard d’un bail commercial est d’au moins 5 ans, mais elle peut s’étendre jusqu’à près de 10 ans ou même davantage. De plus, il est parfois avantageux d’inclure des clauses permettant le renouvellement du bail.
 

Comment est déterminé le montant du loyer de base ?

Le montant du loyer est déterminé par le bailleur selon les standards de l’industrie.
 

Puis-je négocier des travaux d’aménagement ou de rénovation avec le propriétaire avant d’emménager ?

Il est envisageable de discuter des travaux d’aménagement ou de rénovation avec le propriétaire avant de finaliser le contrat de location commerciale. Les frais liés à ces travaux sont généralement à la charge du locataire, bien que le propriétaire puisse parfois offrir ce qui est couramment appelé un incitatif à la location. Cet incitatif peut être une somme d’argent par pied carré ou un montant forfaitaire, et il sera déduit du loyer de base au fil du temps. Cependant, en échange de cet incitatif, le locataire peut être tenu de fournir des garanties supplémentaires pour s’engager à respecter les conditions convenues.
 

Quels sont les coûts supplémentaires liés à la location commerciale ?

Un bail commercial fonctionne selon le principe du triple net, ce qui signifie que tous les coûts liés à la location de l’espace sont facturables. Dans ce type de bail, il y a toujours une estimation des coûts supplémentaires, qui représente une approximation des frais réels. De plus, si des travaux d’aménagement sont nécessaires, il est important d’évaluer les coûts de ces travaux, car la plupart du temps, l’espace commercial est remis par le bailleur dans l’état où il a été visité, avec éventuellement quelques aménagements de base inclus.
 

Comment fonctionne le dépôt de garantie pour un bail commercial ?

Le dépôt de garantie doit être versé lors de la signature du bail commercial ou de l’offre de location. Il sera restitué dans un délai de 45 jours après la fin de la période de location, à condition que le locataire n’ait pas enfreint les termes du bail. Parfois, des garanties supplémentaires peuvent être exigées, comme une garantie personnelle ou d’entreprise, une lettre de crédit, un dépôt additionnel, ou une lettre de garantie.
 

Quels documents dois-je fournir pour louer un espace commercial ?

Vous devrez présenter votre plan d’affaires, votre inscription au registre des entreprises, et même, parfois un bilan financier, ainsi que vos états financiers des dernières années. De plus, une enquête de crédit peut être requise. Si votre entreprise est déjà en activité, il se peut que l’on vous demande un historique de vos opérations.
 

Puis-je modifier l’espace commercial selon les besoins de mon entreprise ?

Généralement, les locaux sont remis dans l’état où vous les avez vus lors de la visite initiale. Si vous envisagez des modifications ou un réaménagement de l’espace commercial, vous devrez soumettre des plans qui devront être approuvés à la fois par le propriétaire du bien (le bailleur) et les travaux seront de votre responsabilité financière. La possibilité de modifier l’espace commercial dépendra donc de l’approbation préalable du bailleur.
 

Est-il possible de négocier le loyer ou les conditions du bail commercial ?

La possibilité de négocier le loyer ou les termes d’un bail commercial dépend largement des conditions initiales convenues. Généralement, plus la durée du bail est longue (c’est-à-dire votre engagement à louer l’espace), plus la date de début de la location est proche, ou d’autres facteurs spécifiques, plus il y a de flexibilité pour discuter et modifier certaines conditions lors des négociations. De plus, opter pour une superficie locative plus grande peut également ouvrir la porte à de meilleures conditions de location en fonction de la situation du marché.
 

À qui bénéficie la clause de renouvellement de bail commercial ?

La clause de renouvellement dans un bail commercial est fréquemment intégrée lors des négociations et peut avoir un impact significatif sur les activités du locataire, en particulier pour les entreprises spécialisées dans un secteur donné. Apprenez-en plus sur le fonctionnement du renouvellement d’un bail commercial au Québec.

Considérons l’exemple d’un propriétaire de café qui a réussi à bâtir une clientèle fidèle et a investi dans l’aménagement de son espace. Il serait probablement enclin à vouloir maintenir son emplacement actuel sur une période prolongée pour garantir la continuité de son investissement. Le succès du café repose en grande partie sur sa clientèle régulière et sur les aménagements spécifiques de son lieu de location.

La clause de renouvellement du bail offre au locataire la possibilité de décider s’il souhaite prolonger ou non le bail, même si le bailleur envisage de mettre fin à celui-ci pour diverses raisons.
 

Puis-je sous-louer l’espace commercial si nécessaire ?

Le bail commercial inclut généralement une clause de cession et de sous-location, mais elle est soumise à certaines modalités et conditions standard de l’industrie. Avant de conclure un accord de sous-location, le locataire doit obtenir l’approbation préalable du propriétaire (le bailleur), et cette sous-location sera ensuite soumise à l’analyse et à l’approbation du bailleur.
 

Quelle est la politique d’annulation anticipée pour un bail de location commerciale ?

Il n’y a aucune politique d’annulation possible dans un contrat de location commerciale.
 

Comment puis-je renégocier le loyer en cours de contrat si ma situation financière change ?

Il n’est pas possible de renégocier le loyer en cours de contrat. Tout est défini pour la durée initiale du bail (et parfois pour les options de renouvellement également) dès la signature du bail commercial.

Gestion de propriété

Comment sont gérées la gestion des réparations et de l’entretien ?

Pour ce qui est de l’intérieur des locaux loués, le locataire est généralement responsable de toutes les réparations et de l’entretien, sauf si le bail commercial prévoit que certaines réparations et entretiens relèvent de la responsabilité et des frais du bailleur. En ce qui concerne les espaces communs de l’immeuble, c’est le bailleur qui assume la responsabilité et les coûts des réparations et de l’entretien, mais ces frais sont ensuite répartis entre les locataires en fonction de leur superficie locative dans les frais d’exploitation de l’immeuble.
 

Quelles sont les politiques en matière de stationnement pour les locataires ?

Les places de stationnement intérieures sont payantes et leur attribution dépend de divers facteurs, notamment les réglementations des autorités compétentes, les disponibilités au moment de la location des espaces commerciaux, ainsi que des ratios établis en fonction de la superficie locative de chaque locataire. En ce qui concerne les places de stationnement extérieures, le nombre de places et le montant à payer (le cas échéant) sont sujets à négociation et dépendent de l’immeuble et de la superficie locative de chaque locataire. Par exemple, si un locataire occupe 1000 pieds carrés de superficie locative dans l’immeuble et que le ratio est de 3 places de stationnement par tranche de 1000 pieds carrés de superficie locative, il pourra louer mensuellement 3 places de stationnement pour la durée de son bail commercial.
 

Comment puis-je obtenir une extension de bail une fois que celui-ci expire ?

Si le bail initial ne prévoit pas d’options de renouvellement et que l’espace commercial est disponible, il est possible de conclure un nouveau bail si le bailleur souhaite poursuivre la location. Vous avez également la possibilité d’ajouter des options de renouvellement au contrat de location commerciale (bail commercial), mais les conditions et les taux seront négociés en fonction du marché au moment de la discussion sur le renouvellement, et ce, au moins douze mois avant la fin de la durée initiale du bail.
 

Existe-t-il des incitations ou des programmes d’aide pour les nouveaux locataires ?

Habituellement, les municipalités disposent de services de développement économique qui proposent des programmes de subventions ou de financement destinés aux nouvelles entreprises. Nos conseillers en location peuvent vous orienter pour découvrir les possibilités d’aide financière qui s’offrent à vous !
 

Est-ce que l’augmentation du loyer est réglementée pour les locataires de longue date ?

Non, l’augmentation du loyer pour la durée initiale du bail est stipulée dans le contrat de location et ne peut pas être modifiée. Si une augmentation annuelle est prévue et qu’elle est indexée sur l’IPC (Indice des Prix à la Consommation), elle sera calculée en fonction des indices disponibles à la date d’anniversaire spécifiée dans le bail pour ce calcul. En cas d’options de renouvellement, les augmentations sont généralement fixées à l’avance et sont souvent négociées pour refléter le taux du marché au moment des négociations de renouvellement.
 

Dois-je souscrire une assurance pour l’espace commercial loué ?

Il est obligatoire de fournir une attestation d’assurance au bailleur à chaque année selon certaines conditions prévues au bail et selon les standards de l’industrie.

Tendances du marché

Y a-t-il des restrictions sur les types d’entreprises qui peuvent louer un espace commercial ?

Si des restrictions sont en place en raison de clauses d’exclusivité accordées à des locataires déjà présents dans nos immeubles, dans un périmètre spécifique, il ne sera pas possible de louer à des concurrents. Il est également essentiel de vérifier l’usage autorisé par les autorités compétentes pour s’assurer que l’emplacement convoité est conforme au zonage en vigueur.

Comment puis-je accéder aux données sur les flux de trafic et la démographie de la zone où se situe l’espace commercial ?

Des données sur les tendances du marché locatif commercial par secteur sont disponibles sur plusieurs sites web. De plus, vous pouvez consulter les informations de Transport Québec ainsi que les cartes de circulation qui sont accessibles au public sur leur site.

Processus d’aménagement commercial

Est-ce que les aménagements intérieurs sont inclus dans la location ?

Selon le local vacant choisi, il peut parfois être possible de bénéficier des aménagements existants laissés par un locataire précédent. Cependant, il est important de noter que les aménagements intérieurs sont toujours de la responsabilité et aux frais du locataire. L’aménagement de votre local commercial peut se révéler comme étant un processus complexe lorsque les différents intervenants ne sont pas coordonnés. Voici comment s’y retrouver entre la planification du budget, le choix du design, l’estimation des coûts du projet, les visites de chantier et les travaux.
 

Puis-je transformer un espace commercial en un usage différent de celui indiqué dans le Bail initial ?

Pour effectuer une telle modification, vous devrez d’abord obtenir l’approbation du bailleur. Ensuite, il sera nécessaire de vérifier auprès des autorités compétentes si l’usage proposé est autorisé. Parfois, certaines clauses d’exclusivité accordées à d’autres locataires peuvent empêcher ce changement. Il est important de noter que le bailleur se réserve le droit de refuser cette modification pour les raisons évoquées ci-dessus.

Stratégies d’investissement

Est-ce que le bail commercial peut être transféré à une autre entreprise si je décide de vendre mon entreprise ?

Une clause de cession et de sous-location est généralement incluse dans le bail commercial, avec des modalités et conditions conformes aux normes de l’industrie. Toutefois, avant d’entamer une sous-location, le locataire doit obtenir l’approbation préalable du bailleur, et cette approbation sera soumise à l’examen et à l’accord ultérieur du bailleur. Des frais de traitement de dossier seront applicables, et les frais juridiques seront facturés, qu’une approbation soit accordée ou non.

Si le locataire souhaite modifier l’une des conditions du bail commercial, il pourrait perdre le droit d’exercer une option de renouvellement, ce qui signifie que les deux parties devront conclure un nouveau contrat. Le bailleur doit respecter toutes les clauses stipulées dans le bail si le locataire choisit de renouveler. En d’autres termes, la clause de renouvellement doit être claire, précise et offrir des avantages financiers suffisamment attractifs pour les deux parties.
 

Quel plan stratégique me proposez-vous pour me permettre d’évaluer l’ensemble des possibilités s’offrant à moi ?

• Privilégier une bonne localisation par rapport à son domaine d’activités et comprendre le commerce de destination ou le commerce de proximité.
• S’interroger sur la visibilité du local choisi justifiant une dépense plus élevée. Se donner un maximum et un minimum en terme de superficie, au lieu de calculer de manière précise votre besoin d’espace.
• Établissez la durée du bail; gardez en tête que plus le bail est long, plus le propriétaire sera flexible sur les conditions de l’entente.
• Décider s’il vous faut un local aménagé ou non et faire des investissements ou non sur les travaux.
• Cibler une date d’ouverture officielle au moment le plus opportun pour une prise de possession de votre local.
• Planifier votre projet au moins six (6) mois avant votre ouverture souhaitée.
• Prenez en compte tous ces éléments pour votre budget, car ils auront une incidence directe sur le prix final de votre loyer; fixez le maximum que vous pouvez dépenser selon votre modèle d’affaires.

La location d’un espace commercial est une étape stratégique qui peut façonner l’avenir de votre entreprise. En comprenant les tenants et aboutissants de la location commerciale, de la gestion de propriété, des tendances du marché, du processus d’aménagement commercial, et des stratégies d’investissement, vous êtes mieux préparé à prendre des décisions éclairées.

On espère que ce guide en questions-réponses vous a fourni des réponses précieuses à vos interrogations et vous a aidé à acquérir une vision plus claire de ce qui vous attend dans le monde de l’immobilier commercial. Que votre voyage commercial soit couronné de succès et que vous trouviez l’espace idéal pour faire prospérer votre entreprise.