Immobilier résidentiel
5 termes à maîtriser avant de signer un bail commercial
par LOGISCO
15 juillet 2021 - 3 min. de lecture
La signature d’un bail commercial n’est pas une mince affaire. Plusieurs termes spécifiques y sont utilisés pour définir clairement les conditions. Afin de vous aider à parler le même langage que les intervenants du milieu, nous avons pensé vous fournir quelques explications sur les termes les plus courants.
Espaces communs
En opposition aux lieux loués, les espaces communs représentent l’ensemble de la superficie nécessaire à l’exploitation de l’immeuble. On y retrouve, entre autres, les corridors, les salles mécaniques, les salles de bain partagées, les stationnements et les ascenseurs. Puisqu’il faut entretenir ces espaces, votre propriétaire prendra en compte votre part de responsabilité des espaces communs selon la grandeur de votre local et vous facturera en conséquence. Assurez-vous de la répartition équitable de ces charges avec les autres locataires.
État de livraison des lieux loués
Lorsque l’on parle de l’état de livraison des lieux loués, on fait alors référence aux aménagements et systèmes mécaniques en place lors de la prise de possession du local par le locataire.
Si l’immeuble est neuf et qu’il s’agit de la première occupation des lieux loués par un locataire, on parle alors d’une livraison de type ‘’Base Building’’. Dans ce cas-ci, le local sera vide et le locataire devra prévoir l’ensemble de l’aménagement. Cela va du choix des matériaux de finition au positionnement des murs, aux systèmes de ventilation, aux installations électriques et à la plomberie. Si vous êtes le second locataire dans ce local, plusieurs éléments de base seront en place, mais devront être modifiés, afin de répondre à vos besoins spécifiques. On parle alors d’un local aménagé.
Attention! Il est important de bien départager avec le propriétaire l’état de livraison des lieux, puisque certains éléments peuvent avoir un impact significatif sur les coûts d’aménagement.
Améliorations locatives
Le terme « améliorations locatives » désigne habituellement tous les travaux d’aménagement effectués dans les lieux loués, avant ou pendant l’occupation, par le locataire ou le mandataire. Les améliorations locatives comprennent tous les biens attachés aux lieux loués, servant à leur exploitation, installés pendant la durée du bail commercial. Il s’agit notamment des cloisons fixes, des appareils d’éclairage et de plomberie, ainsi que des revêtements de sol.
Tout dépendant du type de bail et du type de commerce, il est important de vérifier l’impact des clauses d’améliorations locatives. Par exemple, il est fréquent que les dispositions du bail mentionnent que le locataire doit abandonner, au profit du locateur, les améliorations locatives qu’il a mises en place dans les lieux loués.
Publication du bail
Le Code civil prévoit spécifiquement qu’un bail commercial conclu au Québec peut être publié sur le Registre foncier du Québec. La publication du bail permet de rendre opposables aux tiers les droits qui en résultent.
À titre d’exemple, si un locateur vend l’immeuble où sont situés les lieux loués et que le bail n’est pas publié, rien n’oblige le nouveau propriétaire à accepter ce bail et il peut y mettre fin assez rapidement. Le locataire est donc dans l’obligation de quitter les lieux. Il conserve toutefois un recours contre l’ancien propriétaire.
Cautionnement personnel et dépôt de sécurité
À la signature du bail, le propriétaire peut exiger un dépôt de sécurité, qui représente habituellement entre trois et six mois du loyer, afin de sécuriser l’engagement contractuel avec le locataire dans le cas où le loyer est impayé. Ce montant peut être remboursé au moment du renouvellement du bail et généralement aucun autre dépôt n’est exigé, puisque la relation de confiance est alors établie.
Le propriétaire peut aussi demander un cautionnement de la part des administrateurs ou des dirigeants de la société, qui s’engagent alors à assumer personnellement les obligations du locataire, si celui-ci ne peut les respecter. À titre indicatif, si le locateur a investi des sommes en amélioration locatives dans les lieux loués, il se peut que ce dernier exige de garantir cette somme en cas de faillite du locataire.
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