Foire aux questions : location commerciale

Plusieurs éléments différencient ces baux, mais voici les principaux : 

1. Le prix du loyer commercial est facturé selon la superficie du local. C’est  pourquoi on parle de taux plutôt que de prix. Le coût du loyer commercial comprend d’ailleurs deux taux. Le taux du loyer de base et celui du loyer additionnel. Le loyer de base est un taux fixé selon le coût du marché et avec lequel il peut y avoir une légère marge de manœuvre au moment de la négociation selon la durée, la superficie, etc. Alors que le loyer additionnel est fixé selon les prévisions des dépenses inhérentes aux opérations et à l’entretien de l’immeuble. Ce taux ne peut être négocié.
    
2. La superficie du local commercial comprend deux mesures : la superficie utilisable et la superficie locative. La superficie utilisable est la superficie que vous occupez alors que la superficie locative comprend une portion des espaces communs de l’immeuble. Les taux du loyer de base et du loyer additionnel sont calculés selon la superficie locative.

Vous pouvez consulter les espaces disponibles en sélectionnant les disponibilités sur la page des espaces vacants. Vous pouvez également sélectionner la superficie d’immeuble souhaitée. Si vous désirez avoir des conseils et être mieux orienté et informé sur les espaces commerciaux disponibles, vous êtes invités à communiquer directement avec nos conseillers à la location commerciale. Ils sauront vous guider pour les bons emplacements correspondants à vos besoins.

Normalement, un contrat de location commerciale, communément appelé un bail commercial, a une durée minimale de 5 ans et peut aller jusqu’à un terme de près de 10 ans ou plus. Il peut aussi parfois être intéressant d’ajouter des options de renouvellement.

Un bail commercial est un bail triple net, c’est-à-dire que tous les frais reliés aux lieux loués sont refacturables. Dans le bail commercial, il y a toujours une estimation du loyer additionnel qui reflète les coûts réels approximatifs. De plus, si des travaux d’aménagement sont requis, les coûts des travaux seront évalués, car la plupart du temps l’espace commercial est livré par le bailleur tel que visité ou incluant certains travaux de base.

Tout dépend des conditions discutées dans un premier temps. Plus la durée du bail est longue (votre engagement), plus la date de prise de possession est rapprochée, ou d’autres détails feront en sorte qu’il sera possible de modifier certaines conditions du contrat au moment des négociations. Si vous optez pour une superficie locative plus grande, il sera également possible d’obtenir de meilleures conditions en corrélation avec le marché.

Il est primordial de bien comprendre vos besoins (plan d’affaires, durée, investissements que vous désirez faire, superficie et secteur souhaités). En communiquant avec nos conseillers à la location commerciale, ils pourront vous guider en vous posant des questions. Vos réponses les aideront pour vous recommander le meilleur local disponible. Par la suite, pour l’espace choisi, une validation des coûts reliés à la location en lien avec votre budget sera effectuée. Ensuite, si cela correspond à vos besoins, une visite des lieux sera organisée. Si le local vous convient, alors les discussions pour la négociation des conditions du bail seront entamées. Dès qu’un accord est conclu, un bail vous sera proposé pour étude et signatures. Finalement, les travaux pourront ensuite être entamés (au besoin) et vous pourrez finalement débuter vos opérations. 

Votre plan d’affaires, votre dossier au registre des entreprises, parfois un bilan financier est requis, vos états financiers des dernières années ainsi qu’une enquête de crédit. Si vous êtes déjà en opération, un historique de vos opérations peut vous être demandé.

La plupart du temps, les lieux seront livrés tels que vus lors de la visite. Si vous désirez effectuer des aménagements, dont un réaménagement de l’espace commercial, des plans devront être soumis et approuvés par le bailleur. Les travaux seront sous votre responsabilité et à votre charge. Il est possible de modifier l’espace commercial dans la mesure où le bailleur accepte votre plan au préalable.

Une clause de cession et sous-location est prévue au bail selon certaines modalités et conditions qui sont des standards de l’industrie. Le locataire doit au préalable obtenir l’approbation du bailleur avant de débuter une entente de sous-location. Cette entente sera sujette à l’analyse et l’accord du bailleur par la suite.

Il n’y a aucune politique d’annulation possible dans un contrat de location commerciale.

Vous devez communiquer avec nos conseillers à la location commerciale afin de discuter de l’espace convoité. Vous pouvez communiquer avec eux par téléphone, courriel ou directement via notre site web. Ils pourront  bien définir vos besoins afin de confirmer que l’espace commercial convoité vous convient. Par la suite, une visite de l’espace ou même d’autres locaux pourra être effectuée avec vous.  

Il est impossible de résilier un bail commercial avant le terme. 

Le dépôt de garantie doit être remis à la signature du bail commercial ou de l’offre de location. Il est remboursé 45 jours après la fin du terme si le locataire n’a pas été en défaut du bail. Parfois, des garanties supplémentaires vous seront demandées, telles qu’un cautionnement personnel ou corporatif et/ou une lettre de crédit et/ou un dépôt supplémentaire et/ou une lettre de garantie. 

Il n’est pas possible de renégocier le loyer en cours de contrat. Tout est défini pour la durée initiale du bail (et parfois pour les options de renouvellement également) dès la signature du bail commercial. 

Il est possible de négocier des travaux d’aménagement ou de rénovation avec le bailleur avant de signer le contrat de location commerciale. Les coûts associés aux travaux d’aménagement sont aux frais du locataire et le bailleur peut contribuer parfois en accordant ce qui est communément appelé, un incitatif à la location. Cet incitatif est un montant au pied carré ou forfaitaire. Il sera amorti sur le loyer de base. Des garanties supplémentaires seront demandées au locataire pour honorer cet incitatif.

Si le locataire souhaite modifier l’une des conditions du bail commercial, il ne pourra plus exercer l’option de renouvellement et les deux parties devront conclure un nouvel accord. Le bailleur est tenu de respecter toutes les clauses prévues au bail si le locataire opte pour le renouvellement. En d’autres mots, la clause de renouvellement doit être détaillée, spécifique et offrir des avantages financiers afin d’être attrayante pour les deux parties.

La clause de renouvellement d’un bail commercial est couramment incluse dans les négociations et peut avoir un effet considérable sur les activités du locataire, en particulier les entreprises spécialisées dans un certain domaine. Prenons l’exemple d’un propriétaire d’un café qui développe une clientèle prospère et qui investit dans l’aménagement de son local, il voudra probablement rester au même endroit pendant une période prolongée afin d’assurer la croissance continue de son investissement. Le café est grandement dépendant de sa fidèle clientèle et de ses aménagements locatifs. La clause de renouvellement du bail permet au locataire de choisir de prolonger ou non le bail, même si le bailleur souhaiterait y mettre fin pour diverses raisons.