Lorsqu’un client magasine un bail commercial, la première question est presque toujours : « quel est le loyer ?». Évidemment, c’est une question légitime, toutefois il est important que vous accordiez une attention particulière à tout ce qui est inclus dans le loyer de base afin d’effectuer de bons comparatifs. De cette manière, vous vous assurez de comparer des pommes avec des pommes.
Pourquoi est-il important d’accorder une attention particulière à ce qui est inclus dans le loyer de base?
Ce qui est inclus dans le loyer de base
Il est important de bien départager les inclusions du loyer de base puisque sa définition peut varier d’un propriétaire à un autre. Cette variation peut s’expliquer par des caractéristiques spéciales du bâtiment (emplacement, âge du bâtiment, qualité de construction) par des préférences de gestion du propriétaire ou par le nombre de locataires dans l’immeuble. Les loyers sont habituellement exprimés en dollars par pieds carrés ($/p.c.) pour une année entière de bail.
Ce qui influence le loyer de base
Le loyer de base est influencé par trois principaux critères : la localisation, la qualité du bâtiment ainsi que les services offerts.
La localisation
L’emplacement est un facteur très important, car la situation géographique détermine l’accessibilité à l’espace loué. Une localisation près des grands centres ou facilitant l’accès aux transports procure un avantage concurrentiel au locataire. Par exemple, dans le domaine du commerce de détail, cet avantage peut se traduire par un achalandage plus élevé de la clientèle et donc, par un potentiel de vente plus élevé. Nous retrouvons la même logique avec un local situé au rez-de-chaussée comparativement à un local situé à l’étage, car la facilité d’accès à l’espace joue pour beaucoup dans la valeur du loyer.
La qualité du bâtiment
Tout comme la location résidentielle, l’âge et l’état général du bâtiment ont un impact direct sur le loyer de base. Un immeuble neuf ou rénové affichera sans doute un loyer de base plus élevé puisque le propriétaire aura investi des sommes importantes afin de fournir ou conserver des standards élevés concernant l’état esthétique des espaces et l’allure globale du bâtiment. Par exemple, une excellente qualité de construction vaut plus cher du pied carré qu’un édifice âgé, qui n’est pas bien situé et dont l’entretien laisse à désirer.
Les services offerts
Les services offerts influencent également le loyer de base et peuvent prendre une multitude de formes. Ceux-ci peuvent se traduire, notamment, par la présence d’un stationnement souterrain, la proximité de plusieurs services ou la synergie créée par les locataires. La présence d’un hall alimentaire dans l’immeuble, d’un stationnement intérieur ou d’une station de métro construite à même le souterrain de l’immeuble sont d’autres exemples de services offerts.
Assurez-vous donc d’avoir toute l’information nécessaire sur les inclusions du loyer de base avant d’effectuer votre choix! La stratégie est de poser le plus de questions possible sur l’avantage comparatif de l’immeuble.
Les différences entre le loyer brut et le loyer net
Lorsque l’on parle de loyer brut, l’ensemble des frais d’exploitation de l’immeuble sont à la charge du propriétaire (taxes, entretien, frais d’énergie et d’administration, travaux majeurs). Il s’agit d’un prix fixe qui ne laisse pas de place aux surprises. Ce type de loyer vous assure d’une facturation égale à votre espace. Attention, vous ne serez pas à l’abri pour autant des augmentations de loyer tel qu’entendu lors de la signature initiale de votre bail.
Le loyer net quant à lui laisse à la charge du locataire certains frais. Il n’existe pas de règles fixes pour les inclusions et les exclusions reliées au loyer net. Le loyer net est souvent utilisé pour des locaux ayant des usages spécifiques. On peut, par exemple, parler d’un loyer net lorsqu’un restaurant possède son propre compteur électrique pour ses activités, mais que le propriétaire se charge tout de même de l’entretien du site et des taxes.
Ne soyez pas surpris d’entendre les termes bail net, bail net net et même bail net net net. Il ne s’agit que d’une gradation dans la répartition des frais d’exploitation à payer par le locataire. Tout comme le loyer brut, demandez au propriétaire de vous détailler les frais qui seront à votre charge et ceux qui seront à la charge du propriétaire afin de pouvoir comparer vos options lors de votre recherche.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions à ce sujet. Notre équipe se fera un plaisir de vous aider.
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