Immobilier commercial

Louer un local commercial : comprendre les frais d’exploitation

5 avril 2018 - 2 min. de lecture

Toutes les entreprises doivent engager certaines dépenses afin de voir au bon fonctionnement de leurs activités et veiller à préserver leurs actifs. Il en est également de même en immobilier commercial. Afin que les locaux soient attrayants et en bon état pour les locataires actuels et futurs, le propriétaire doit engager des dépenses nécessaires pour l’entretien et l’exploitation de ses immeubles commerciaux. Ces dépenses sont appelées frais d’exploitation ou loyer additionnel.

Voici les composantes des frais d’exploitation reliés à la location d’un local commercial.

Frais fixes d’un local commercial

Les frais fixes représentent les charges connues et prévisibles en cours d’année ou encore sur la durée du bail. La plupart du temps, le propriétaire a très peu de contrôle sur ces frais.

Les taxes municipales et scolaires représentent souvent la plus grande partie de ceux-ci. Puisque les taxes sont étroitement reliées à la valeur de l’immeuble, les travaux et modifications importante réalisés à ce dernier peuvent affecter à la hausse sa valeur et par conséquent, augmenter les frais fixes pour l’année suivante. Dans cette logique, les frais fixes seront généralement plus élevés dans un immeuble neuf ou récemment rénové.

Frais variables

Les frais variables sont étroitement liés à la consommation énergétique de l’immeuble et aux tarifs des différentes sources d’énergie (électricité, gaz naturel, combustible à chauffage, etc.). La climatisation et le chauffage sont les premiers en liste en termes d’importance, mais il ne faut pas oublier l’éclairage et les systèmes mécaniques, tels que la ventilation. La fluctuation constante des prix de l’électricité et du gaz naturel ainsi que la variation de la consommation, selon la saison, font en sorte que ces frais demeurent variables tout au long de l’année.

Frais d’entretien de l’immeuble

Un entretien régulier de l’immeuble est essentiel à son fonctionnement optimal. Les diverses réparations, l’entretien ménager/paysager et le déneigement sont des sources de dépenses qui entrent en compte dans la tarification des frais d’entretien. Le type d’immeuble visé pour établir un commerce/un espace à bureaux a une incidence sur l’importance de ces frais. En effet, des éléments tels que la dimension du terrain et du stationnement, l’année de construction de l’édifice, de même que les sources d’énergie utilisées et l’efficacité énergétique du bâtiment ont un impact sur ceux-ci.

Calculs et présentation des frais

Malgré la fluctuation normale des frais fixes et des frais liés à l’entretien de l’immeuble, le bailleur devrait être en mesure de vous procurer une estimation des coûts de l’ensemble des frais d’exploitation basé sur les années précédentes. Tout comme le coût du loyer de base, le coût des frais d’exploitation sera généralement exprimé en dollars par pieds carrés par année (ex : 8$/pi2/année).

Enfin, selon le type de bail commercial convenu avec le propriétaire, ces frais peuvent être inclus en totalité ou en partie dans le coût du loyer.

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