Immobilier résidentiel
La négociation d’un bail commercial
par LOGISCO
15 juillet 2021 - 3 min. de lecture
Vous avez trouvé le local idéal et vous êtes prêts à vous lancer dans la négociation de votre bail, voici ce que vous devez savoir. La plupart des clauses dans un bail commercial peuvent être négociées. Il s’agit d’un contrat entre deux entreprises qui est unique et adapté aux besoins et contraintes de chaque situation. Généralement, le bailleur aura un modèle de bail, mais l’ensemble des clauses pourraient être modifiées. Il n’y a pas de modèle officiel et très peu d’articles dans le Code civil régissent le louage. À la limite, le bail commercial pourrait être verbal et il serait valide. Évidemment, cela n’est pas souhaitable, car plus le bail est complet et précis, moins il y a de chances qu’il y ait de problèmes d’interprétations. L’important est donc de trouver une entente gagnant-gagnant entre le locataire et le bailleur afin que la collaboration à long terme soit intéressante pour les deux parties.
Quelles sont les responsabilités du bailleur et du locataire?
Le bailleur a la responsabilité de délivrer les lieux loués ainsi que ses accessoires, comme le stationnement par exemple, en bon état et selon les règles en vigueur afin d’assurer le bon fonctionnement des activités du locataire. S’ajoute à cela la responsabilité de permettre au locataire de profiter pleinement de son local.
Le locataire, quant à lui, a l’obligation de payer son loyer et de respecter les conditions négociées dans le bail. Il doit également utiliser les lieux loués pour l’usage qui a été prévu au bail en respectant les règlements en vigueur. Le locataire ne pourrait pas signer un bail pour un local pour un restaurant et choisir d’y opérer une animalerie sans l’approbation du bailleur. Par ailleurs, le locataire est responsable de maintenir l’entretien des lieux loués et de s’assurer que le local commercial demeure dans l’état dans lequel il a été livré au début du bail, en tenant compte de l’usure normale. Enfin, le locataire a la responsabilité de remettre les lieux loués en bon état à la fin du bail.
Quels sont les éléments sur lesquels il est possible de négocier dans un bail commercial?
Loyer
En règle générale, le locataire doit payer mensuellement un loyer de base et un loyer additionnel qui sont calculés sur la superficie du local. Le locataire doit généralement payer ce même loyer sur une partie des espaces communs de l’Immeuble c’est-à-dire sa partie des escaliers, des salles mécaniques, des corridors, etc. par rapport à la proportion qu’il occupe dans le bâtiment.
Durée
Habituellement, la durée de la location est généralement de 2 à 10 ans. Évidemment, si beaucoup d’investissements sont nécessaires pour aménager le local, il se peut qu’on préfère un bail un peu plus long pour le rentabiliser. Souvent, on retrouve dans le bail certaines options qui pourraient influencer la durée si le locataire le décide. On parle ici des options de renouvellement et de sortie. Ces options permettent au locataire de mettre fin au bail prématurément ou de le renouveler selon les conditions qui sont définies.
Améliorations locatives
Les locataires ont souvent besoin d’aménager le nouvel espace afin qu’il réponde à leurs besoins spécifiques. Dans un tel cas, il est important de s’assurer que le bailleur accepte les améliorations locatives planifiées par le locataire. Par ailleurs, le bailleur pourrait participer financièrement à l’aménagement du local si cette condition est négociée au bail ou offrir un incitatif à la location sous forme de crédit d’aménagement. Par exemple, LOGISCO peut offrir à ses clients des locaux complètement aménagés selon leurs besoins et inclure le coût des travaux au bail.
Services inclus
Avec le local viennent plusieurs services qui sont définis dans le bail. Souvent, le locataire peut négocier certains services gratuitement. Par exemple, le stationnement, l’affichage ou l’entretien ménager du local pourrait faire partie des incitatifs à la signature. Dépendamment, des besoins de votre entreprise, vous pourriez souhaitez avoir 1 ou 2 stationnements réservés près de la porte ou un affichage sur le bâtiment. En ce qui concerne les autres services comme l’entretien paysager ou le ménage des espaces communs, ils font généralement partie des frais d’exploitation et sont facturés au coût réel, donc ces frais ne sont pas négociables.
Usage
L’usage que vous allez faire aujourd’hui, et dans le futur, des lieux loués doit être précisé au bail. En effet, si le locataire projette de faire évoluer les activités de son entreprise, il est pertinent de valider avec le bailleur s’il existe des restrictions qui risqueraient de limiter l’orientation et l’expansion future. Le bailleur pourrait aussi avoir accordé à d’autres locataires des exclusivités, c’est-à-dire qu’il a garanti à ce locataire qu’il ne louerait pas un local à un autre locataire qui opère le même genre de commerce.
En somme, bien que les baux commerciaux puissent être complexes, il existe plusieurs points sur lesquels il est possible de négocier avant la signature du bail. Prenez le temps de bien déterminer vos besoins et vos priorités et n’hésitez pas à faire vos demandes.
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